О самых популярных строительных аферах первичного рынка

О самых популярных строительных аферах первичного рынка

Возникла идея с приобретением новой квартиры? На сегодняшний день это достаточно перспективная покупка — во времена кризиса покупка недвижимости смотрится крайне продуманным и эффективным вложением средств. Тем более, заманчивых объявлений с указанием горячих цен, акций, застройки новых домов с выгодным географическим расположением сейчас полным-полно. И во Всемирной паутине, и в маршрутках, и в метро нас поджидает множество подобных рекламных «крючков».

Предлагают цену за квадратный метр в районе 10 000 грн? Вполне возможно, что эту квартиру уже можно заселить, либо же постройка дома завершена примерно на 90%. Вас могут убеждать в том, что уже в самое ближайшее время дом будет сдан в эксплуатацию и обзаведётся своим собственным почтовым адресом. И если Вам попался добропорядочный застройщик, то никаких проблем с оформлением документов на право собственности либо с передачей здания на баланс ЖЭКа не возникнет. Но в последние времена покупатели жилого имущества сталкиваются с целым «ассорти» неожиданностей.

О каких новых, ещё более изощрённых строительных аферах стоит знать каждому?

«Своя» жилищно-эксплуатационная контора

Наиболее часто застройщик использует следующую маркетинговую уловку — навязывает услуги жилищно-эксплуатационной конторы, которая ему и принадлежит. Это условие может оговариваться ещё в начальной версии договора с покупателем жилья, или, другими словами, с инвестором. Не стоит закрывать на это глаза, поскольку в дальнейшем Вас могут ждать заоблачные тарифы и жёсткие условия обслуживания. Как пример подобного вида мошенничества можно привести действия застройщиков жилого комплекса «Кришталеві джерела» в столице страны.

Инвесторы до сегодняшнего дня судятся с застройщиками, не имея возможности стать обладателями квартир, за которые выплачивали немалые средства. Следуя букве закона, застройщик был обязан стать инициатором подписания соглашения о приёме-передаче, а также предоставить покупателям документацию на право владения имуществом, но так и не сделал этого.

Взамен было предъявлено требование подписания контракта с ЖЭКом, и уже после этого — подписание акта о приёмке-передачи имущества. Не удивительно, что данная жилищно-эксплуатационная контора работает на прямо скажем дискриминационных условиях. Большие штрафные начисления за несогласованные ремонтные работы, оплачиваемая парковка, которая находится в коллективной собственности, обязательное информирование о местонахождении жильца, неоправданно завышенные тарифы, обязательное предъявление пропуска при входе на территорию жилого комплекса — все эти неприятности поджидают «счастливых» обладателей квартир от «Кришталевих джерел».

Соглашение не ограничивалось сроками, и те, кто не поставил в нём свою подпись, живут без необходимой документации на оплаченные квадратные метры. Передавать права на владение квартирой застройщик может даже в течение нескольких лет. Обращения в суд также не являются выходом из ситуации, поскольку заседания, как правило, проводятся месяцами. Разумеется, что о возвращении инвесторам заплаченных денег речи также нет.

Первичным собственником жилища выступает сам застройщик. Окончательно открепляя квартиру от инвестора, он возвращает несостоявшемуся покупателю первичную сумму денег, за которые якобы продал жилище сам себе. Частный юрист С. Ременко утверждает, что при условии первоначального внимательного ознакомления с договором подобные проблемы инвесторов не коснулись бы.

«Одержать победу над застройщиком в суде чрезвычайно сложно. У него будет множество оправданий, и суд наверняка примет его сторону. У застройщика в наличии огромные денежные средства, которые уйдут на услуги опытных юристов. Без коллективного иска их не победить. Необходима инициативная группа, которая будет отстаивать в судебном порядке права всех обведённых вокруг пальца собственников квартир», — разъясняет Сергей.

Ни воды, ни света

Помимо проблем с навязанными ЖЭКами, достаточно часто встречается и такое положение дел, когда дом уже активно заселяется, но жить здесь невозможно, поскольку отсутствует водоснабжение и подача электричества.

«Ранее существовала возможность выполнения строительных работ только с регистрацией декларации, и это позволяло не проводить экспертизу проектных документов. Такая лазейка нередко использовалась застройщиками, которые намеренно занижали технические параметры строительства.

Некоторым даже удавалось сооружать по такой декларации 25-этажные здания. Нередко одно здание может быть разбито на 2+ объекта, а потом строиться по частям, и основанием для этого является всё та же декларация», — делится своими мыслями профессиональный юрист Н. Левчук.

В чём смысл? Тех. условия застройщик может получить на старте процесса сооружения здания, но в некоторых случаях даже после его окончания не имеет на руках подобных документов. Это свидетельствует об одном: между строителями и властью города новый дом не согласован. Результатом такой махинации является невозможность подключения сооружения к инженерным сетям. Такая проблема, например, касается столичного жилого комплекса «Ново-Демеевский».

Застройщик и «Киевэнерго» активно решали вопрос согласования пунктов соглашения о передаче трансформаторных подстанций. Но пока этот вопрос обсуждался, сотни владельцев новых квартир не могли быть подключены к сетям снабжения коммунальных услуг. Конечно, они возмущались происходящим, но получали в ответ сетование на несовершенность украинского законодательства. Если человек желает избавить себя от подобной участи, ему крайне необходимо изначально изучить все пункты договора, в которых упоминается передача объекта и её условия, объясняет Ременко.

«Пользуясь своими судебными правами, граждане могут заставить застройщика решить все подобные проблемы, а также возместить людям финансовый и моральный ущерб, в соответствии с законом о защите потребительских прав», — резюмировал правовед.

Мошенничества с землёй

Одними из наиболее популярных афер среди застройщиков являются повышение количества этажей, земельной площади сооружения, площади застраивания участка земли без внесения этих изменений в проектную документацию.

«Нам приходится нередко сталкиваться с постройкой коммерческих сооружений либо многоэтажного жилого дома на участках земли, предназначением которых является строительство индивидуальных жилых зданий. Кроме того, что участок используется не по целевому назначению, рабочие процессы происходят с явным нарушением норм строительства. Зачастую в таких случаях отведённой площади по факту недостаточно для соответствия всем нормам по обеспечению парковочных мест, инсоляции и не только», — слова Н. Левчук.

Если же нет желания либо возможности для смены целевого предназначения земли (общественная → жилая застройка), применяется вариант с возведением «апартаментов». Владельцы такого жилья могут столкнуться с опасностью — такие объекты по закону не являются жилыми, в связи с чем здесь будет невозможно оформить прописку. Есть реальные примеры таких проблем, которые уже достаточно долго не могут быть решены даже при помощи судебных инстанций.

Со слов Натальи, декларация, которая регистрируется для ввода здания в эксплуатацию, может запросто быть отменена. «Существуют ситуации, когда люди, приобретая квартиры введённого в эксплуатацию дома, и даже имея на руках права на собственность, сталкиваются с отменой регистрации декларации, после чего дом лишается инженерных коммуникаций.

Для искоренения подобных неприятностей застройщикам приходится обращаться за помощью в суд. Но даже если будет принято положительное решение суда, ввод в эксплуатацию такого дома на его основании — противозаконен», — сообщает юрист.

За безопасность нужно платить. Чтобы не столкнуться с вышеописанной проблемой, можно по более высокой цене приобрести недвижимость первичного рынка, уже введённую в эксплуатацию. При этом стоит обходить стороной объекты, которые сдаются после получения положительных решений суда. Необходимо отдавать своё предпочтение домам, которые были сооружены на базе разрешения на проведение строительства, а не на основе декларации. Здания, прошедшие экспертизу проектных документов, сдаются в эксплуатацию по более строгим, и, соответственно, безопасным для жителей правилам.

Банковские тиски

А что Вы скажете, если даже при наличии у застройщика всей разрешительной документации недвижимость будет находиться в банковском залоге? Пока застройщик не выполнит все свои обязательства перед банковским учреждением, законные собственники не будут иметь право вселиться в приобретённые квартиры. Не допустить такой оплошности инвестор может при внимательном изучении соглашения с застройщиком и располагая хотя бы минимальными знаниями о нормах действующего законодательства.

«Если не получено согласие от инвестора, банк не может получить в залог права на объект. Это реально только при наличии этого пункта в соглашении с покупателем. О нахождении дома в залоге можно узнать при обращении в нотариус для получения выписки из реестра. И если даже Вы столкнулись с такой неприятностью, можете обратиться в суд с иском о расторжении договора банка с застройщиком, заключённого без участия инвестора», — объясняет Ременко.

Некачественное строительство

До лета текущего года закон о градостроительстве предполагал возможное привлечение к процессу строительства нелицензированных подрядчиков. Этим пользовались застройщики, снижая таким образом расходы на строительные работы. Хвастаться результатом оснований нет — часто такая недальновидность оставляла свой отрицательный отпечаток на качестве работ.

Лидия С., жительница Белогородки (жилой комплекс «Белый шоколад»), рассказывает: «Приобрели мы здесь квартиру и начали заниматься ремонтом. В итоге выяснили, что стены не утеплялись, а окна буквально выпадают. Было истрачено много денег на исправление всех неполадок. Но это далеко не все наши проблемы. Зимой на стенах появилась плесень из-за неправильной установки вытяжки. Была создана инициативная группа жителей дома, которая отправила жалобу в сторону застройщика. Ответной реакции не поступило. В итоге дешевизна и красочная реклама вылились нам в большие проблемы и потерю средств».

«Данный случай сложно относить к нарушениям закона, но халатность застройщика и применение низкокачественного строительного материала часто приводит к значительному понижению качества готовых домов. Конечно, выявить все «недоделки» будет сложно, но всё же рекомендую прибегать к помощи специалистов-оценщиков перед приобретением квартиры на сомнительных объектах», — советует Н. Левчук.

В процессе приобретения новой квартиры стоит обратить внимание на технологию строительства. Эта информация включает в себя и типы используемых материалов. Без рекомендации специалиста-оценщика лучше не идти на риски, которые в любом случае весьма и весьма высокие. Столкнётесь Вы с неприятностями или нет — зависит непосредственно от Вашей внимательности, компетентности и ответственности подхода к изучению всех условий сделки.

Выясняйте характер правоустанавливающей документации застройщика на проведение застройки участка, выясняйте, каково предназначение у этой земли. Определяйте наличие разрешения на выполнение строительных процессов. Спрашивайте, по какой схеме продаются права на недвижимость. Уточняйте информацию о ЖЭКе, который берёт объект на баланс. И, конечно же, обращайтесь за профессиональной консультацией к юристам при подписании инвестиционных договоров и вложении средств в своё будущее жилище.

А вот сервис «КЛТ КРЕДИТ», в свою очередь, даст дельные рекомендации по другому направлению. Мы знаем всё о современном микрокредитовании, и готовы поделиться ценной информацией об условиях таких сделок, а также о всех существующих на сегодняшний день мошеннических уловках со стороны недобросовестных кредиторов. Оставайтесь с нами — будьте проинформированными.

По материалам Finance.UA

Получить деньги