Про найпопулярніші будівельні афери первинного ринку

Про найпопулярніші будівельні афери первинного ринку

Виникла ідея з придбанням нової квартири? На сьогоднішній день це досить перспективна купівля — за часів кризи придбання нерухомості виглядає вкрай продуманим і ефективним вкладенням коштів. Тим більше, привабливих оголошень із зазначенням гарячих цін, акцій, забудови нових будинків з вигідним географічним розташуванням зараз повним-повнісінько. І у Всесвітній павутині, і в маршрутках, і в метро нас підстерігає безліч подібних рекламних «гачків».

Пропонують ціну за квадратний метр в районі 10 000 грн? Цілком можливо, що цю квартиру вже можна заселити, або ж будівля будинку завершена приблизно на 90%. Вас можуть переконувати в тому, що вже в найближчий час будинок буде зданий в експлуатацію і обзаведеться своєю власною поштовою адресою. І якщо Вам попався добропорядний забудовник, то ніяких проблем з оформленням документів на право власності або з передачею будівлі на баланс ЖЕКу не виникне. Але в останній час покупці житлового майна стикаються з цілим «асорті» несподіванок.

Про які нові, ще більш витончені будівельні афери варто знати кожному?

«Своя» житлово-експлуатаційна контора

Найчастіше забудовник використовує наступну маркетингову хитрість — нав'язує послуги житлово-експлуатаційної контори, яка йому й належить. Ця умова може обумовлюватися ще в початковій версії договору з покупцем житла, або, іншими словами, з інвестором. Не варто закривати на це очі, оскільки в подальшому Вас можуть чекати захмарні тарифи та жорсткі умови обслуговування. Як приклад подібного виду шахрайства можна привести дії забудовників житлового комплексу «Кришталеві джерела» в столиці країни.

Інвестори до сьогоднішнього дня судяться з забудовниками, не маючи можливості стати володарями квартир, за які виплачували чималі кошти. Дотримуючись букви закону, забудовник був зобов'язаний стати ініціатором підписання угоди про прийом-передачу, а також надати покупцям документацію на право володіння майном, але так і не зробив цього.

Натомість була висунута вимога підписання контракту з ЖЕКом, і вже після цього — підписання акту про приймання-передачі майна. Тож не дивно, що дана житлово-експлуатаційна контора працює на прямо скажемо дискримінаційних умовах. Великі штрафні нарахування за неузгоджені ремонтні роботи, оплачувана парковка, яка знаходиться в колективній власності, обов'язкове інформування про місцезнаходження мешканця, невиправдано завищені тарифи, обов'язкове пред'явлення пропуску при вході на територію житлового комплексу — всі ці неприємності чекають на "щасливих" власників квартир від «Кришталевих джерел».

Угода не обмежувалась термінами, і ті, хто не поставив у ній свій підпис, живуть без необхідної документації на оплачені квадратні метри. Передавати права на володіння квартирою забудовник може навіть протягом декількох років. Звернення до суду також не є виходом із ситуації, оскільки засідання зазвичай проводяться місяцями. Зрозуміло, що про повернення інвесторам заплачених грошей мови немає.

Первинним власником житла виступає сам забудовник. При остаточному відкріпленні квартири від інвестора він повертає покупцеві первинну суму грошей, за яку нібито продав житло сам собі. Приватний юрист С. Ременко стверджує, що за умови початкового уважного ознайомлення з договором подібні проблеми інвесторів не торкнулися б.

«Здобути перемогу над забудовником у суді надзвичайно складно. У нього буде безліч виправдань, і суд напевне прийме його сторону. У забудовника в наявності величезні кошти, які відійдуть на послуги досвідчених юристів. Без колективного позову їх не перемогти. Необхідна ініціативна група, яка буде відстоювати в судовому порядку права всіх обведених навколо пальця власників квартир», — роз'яснює Сергій.

Ні води, ні світла

Крім проблем з нав'язаними ЖЕКами, досить часто зустрічається й такий стан справ, коли будинок вже активно заселяється, але жити тут неможливо, оскільки відсутнє водопостачання та подача електрики.

«Раніше існувала можливість виконання будівельних робіт тільки з реєстрацією декларації, і це дозволяло не проводити експертизу проектних документів. Така лазівка нерідко використовувалася забудовниками, які навмисно занижували технічні параметри будівництва.

Деяким навіть вдавалося споруджувати за такою декларацією 25-поверхові будівлі. Нерідко одна будівля може бути розбита на 2+ об'єкти, а потім будуватись по частинах, і основою для цього є все та ж декларація», — ділиться своїми думками професійний юрист Н. Левчук.

В чому сенс? Технічні умови забудовник може отримати на старті процесу спорудження будівлі, але у деяких випадках навіть після його закінчення не має на руках подібних документів. Це свідчить про одне: між будівельниками та владою міста новий будинок не узгоджений. Результатом такої махінації є неможливість підключення споруди до інженерних мереж. Така проблема, наприклад, стосується столичного житлового комплексу «Ново-Деміївський».

Забудовник і «Київенерго» активно вирішували питання погодження пунктів угоди про передачу трансформаторних підстанцій. Але поки це питання обговорювалося, сотні власників нових квартир не могли бути підключеними до мереж постачання комунальних послуг. Звичайно, вони обурювались тим, що відбувається, але отримували у відповідь нарікання на недосконалість українського законодавства. Якщо людина бажає позбавити себе подібної долі, їй вкрай необхідно із самого початку вивчити всі пункти договору, в яких згадується передача об'єкта та її умови, пояснює Ременко.

«Користуючись своїми судовими правами, громадяни можуть змусити забудовника вирішити всі подібні проблеми, а також відшкодувати людям фінансовий та моральний збиток, відповідно до закону про захист споживчих прав», — резюмував правознавець.

Шахрайства із землею

Одними з найбільш популярних афер серед забудовників є підвищення кількості поверхів, земельної площі споруди, площі забудови ділянки землі без внесення цих змін до проектної документації.

«Нам доводиться нерідко стикатися з будівництвом комерційних споруд або багатоповерхового житлового будинку на ділянках землі, призначенням яких є будівництво індивідуальних житлових будинків. Крім того, що ділянка використовується не за цільовим призначенням, робочі процеси відбуваються з явним порушенням норм будівництва. Найчастіше у таких випадках відведеної площі за фактом недостатньо для відповідності всім нормам щодо забезпечення паркувальних місць, інсоляції та не тільки», — слова Н. Левчук.

Якщо ж немає бажання або можливості для зміни цільового призначення землі (громадська → житлова забудова), застосовується варіант з будівництвом «апартаментів». Власники такого житла можуть зіткнутись з небезпекою — такі об'єкти за законом не є житловими, у зв'язку з чим тут буде неможливо оформити прописку. Є реальні приклади таких проблем, які вже досить довго не можуть бути вирішеними навіть за допомогою судових інстанцій.

За словами Наталії, декларація, яка реєструється для введення будівлі в експлуатацію, може запросто бути скасованою. «Існують ситуації, коли люди, купляючи квартири введеного в експлуатацію дому, і навіть маючи на руках права на власність, зустрічаються зі скасуванням реєстрації декларації, після чого будинок позбавляється інженерних комунікацій.

Для викорінення подібних неприємностей забудовникам доводиться звертатись за допомогою до суду. Але навіть якщо буде прийняте позитивне рішення суду, введення в експлуатацію такого будинку на його підставі — протизаконне», — повідомляє юрист.

За безпеку треба платити. Щоб не зіткнутися з вищеописаною проблемою, можна за вищою ціною придбати нерухомість первинного ринку, вже введену в експлуатацію. При цьому варто обходити стороною об'єкти, які здаються після отримання позитивних рішень суду. Необхідно надавати свою перевагу будинкам, які були споруджені на базі дозволу на проведення будівництва, а не на основі декларації. Будинки, які пройшли експертизу проектних документів, здаються в експлуатацію за більш суворими, і, відповідно, безпечними для жителів правилами.

Банківські тиски

А що Ви скажете, якщо навіть при наявності в забудовника всієї дозвільної документації нерухомість буде перебувати у банківській заставі? Поки забудовник не виконає всі свої зобов'язання перед банківською установою, законні власники не матимуть права вселитися у придбані квартири. Не допустити такої помилки інвестор може при уважному вивченні угоди із забудовником і маючи в своєму розпорядженні хоча б мінімальні знання про норми чинного законодавства.

«Якщо згода від інвестора не отримана, банк не може отримати в заставу права на об'єкт. Це реально тільки при наявності цього пункту в угоді з покупцем. Про знаходження будинку в заставі можна дізнатись при зверненні до нотаріуса для отримання виписки з реєстру. І якщо навіть Ви зустрілися з такою неприємністю, можете звернутись до суду з позовом про розірвання договору банку із забудовником, укладеного без участі інвестора», — пояснює Ременко.

Неякісне будівництво

До літа поточного року закон про містобудування припускав можливе залучення до процесу будівництва неліцензованих підрядників. Цим користувались забудовники, знижуючи таким чином витрати на будівельні роботи. Хвалитись результатом підстав немає — часто така недалекоглядність залишала свій негативний відбиток на якості робіт.

Лідія С., жителька Білогородки (житловий комплекс «Білий шоколад»), розповідає: «Придбали ми тут квартиру і почали займатись ремонтом. В результаті з'ясували, що стіни не утеплялись, а вікна буквально випадають. Було витрачено чимало грошей на виправлення всіх несправностей. Але це далеко не всі наші проблеми. Взимку на стінах з'явилася цвіль через неправильно встановлену витяжку. Була створена ініціативна група мешканців будинку, яка відправила скаргу в адрес забудовника. У відповідь реакції не надійшло. В результаті дешевизна та мальовнича реклама вилилися нам у великі проблеми та втрату коштів».

«Даний випадок складно відносити до порушень закону, але нехлюйство забудовника та застосування низькоякісного будівельного матеріалу часто призводить до значного зниження якості готових будинків. Звичайно, виявити всі «недоробки» буде складно, але все ж рекомендую вдаватись до допомоги фахівців-оцінювачів перед придбанням квартири на сумнівних об'єктах», — радить Н. Левчук.

У процесі придбання нової квартири варто звернути увагу на технологію будівництва. Ця інформація включає в себе й типи використовуваних матеріалів. Без рекомендації фахівця-оцінювача краще не йти на ризики, які у будь-якому випадку дуже й дуже високі. Зіткнетеся Ви з неприємностями чи ні — залежить безпосередньо від Вашої уважності, компетентності та відповідальності підходу до вивчення всіх умов угоди.

З'ясовуйте характер правовстановлюючої документації забудовника на проведення забудови ділянки, з'ясовуйте, яке призначення в цієї землі. Визначайте наявність дозволу на виконання будівельних процесів. Запитуйте, за якою схемою продаються права на нерухомість. Уточнюйте інформацію про ЖЕК, який бере об'єкт на баланс. І, звичайно ж, звертайтесь за професійною консультацією до юристів при підписанні інвестиційних договорів та вкладенні коштів у своє майбутнє житло.

А ось сервіс «КЛТ КРЕДИТ», у свою чергу, дасть слушні рекомендації по іншому напрямку. Ми знаємо все про сучасне мікрокредитування, і готові поділитись цінною інформацією про умови таких угод, а також про всі існуючі на сьогоднішній день шахрайські прийоми з боку недобросовісних кредиторів. Залишайтеся з нами — будьте поінформованими.

За матеріалами Finance.UA

Отримати гроші